皆様こんにちは！福本です。今日は雨ですね。明日寒の戻りがあるみたいですので体調管理には十分気を付けましょう。

今日は土地の決済（引き渡し）でした。このお客様は以前にお手伝いさせて頂いた方から紹介を受けた方で、今は賃貸マンションに住んでいるのですがローンが通るなら一戸建ての家が欲しいという方でした。一度他の不動産屋さんで家を買うところまで話が進んでいたのですがローンが通らなくて諦めたとのことでした。

昨年の10月にご紹介を頂きそれから物件探しをしていたのですが中々希望の場所の物件が無く今年の2月にようやく気に入った場所が見つかり、ローン審査から無事引き渡しが終わりました。

私のローンの仕方が別に特殊ではないですが、話の仕方で通る人でも落ちたりするケースもあります。今までも他の不動産屋さんでローンが通らなかったって方がたくさんいらっしゃいますが、実際にローンを組んで家を買って頂いております。

もし、ローン審査でマイホームを諦めた方がいらっしゃいましたら、私にご相談ください。

昨日は来月決済予定の物件がある地元岸和田市に行っていました。やはり地元だけあって色々なご縁があるんだなと思った一日でした。

岸和田に行くと大体毎回「岸城神社」に立ち寄るのですが、これから桜のシーズンということもあり岸和田城の周りをグルっとまわりました。まだ三分咲きぐらいでした。

仕事の合間にパチリ

写真ではわかりずらいですが、いい天気でした。

岸和田も仕事で行くことが多くなっています。特に不動産売却に関しましてはエリア問わず扱っていますし実績もございます。お気軽にご相談ください。

皆様こんにちは。福本です。

2020年4月1日に民法が改正されます。
今回の改正は不動産売買にも大きな影響を与える、約120年ぶりの大改正です。
改正では法体系の標準が国際取引に通用する考え方になるので、今後の不動産売買契約書は海外の不動産取引のような分厚い売買契約書になっていく可能性があります。
また、契約前に建物の状態を調査する機会が増えていくことも予想されます。
新しい民法の最大の改正点は、売主の瑕疵担保責任が廃止され、新たに契約不適合責任が創設された点です。
契約不適合責任ではより売主の責任が重くなるため、特に売主は改正内容を理解する必要があります。

①民法改正で変わる瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わる

民法改正が不動産売買に与える最大の影響は、瑕疵(かし)担保責任が契約不適合責任に変わるという点です。
瑕疵とはキズという意味です。

契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」の略です。
解約不適合責任は、「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるとき」に売主が責任を負い、買主が保護されるという制度になります。
契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負うという責任です。
逆に契約書に売却物の内容をしっかり書いておけば、責任を問われることはありません。
例えば雨漏りについて買主が了承しており、契約内容に「この建物は雨漏りしています」という内容を書き込んでいれば、契約不適合責任は負わないということです。
一方で、契約書に雨漏りのことが書かれてない場合、売却後、買主から「雨漏りを直してください」という請求を受けることになります。
契約不適合責任では、売却物件の内容が契約書に「書かれていたかどうか」が非常に重要です。
民法改正後の不動産売買では、売却前に売却する不動産がどのようなものであるかしっかりと把握することが必要になってきます。

②契約不適合責任で買主に認められる5つの権利

契約不適合責任では、買主が「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」、「損害賠償請求」の5つの権利を請求できるようになります。

1.追完請求
契約不適合責任では、買主に新たに追完請求権が請求できるようになりました。
追完請求とは、改めて完全な給付を請求できる権利です。
種類や品質または数量が契約内容と異なっていれば、追完請求により完全なものを求めることができます。
不動産売買における追完請求は、具体的には修補請求です。
修補請求は「直してください」という請求になります。
旧民法の瑕疵担保責任には、このような追完請求権はありませんでした。
新しく買主が請求できる権利が加わったことから、売主の責任は瑕疵担保責任よりも重くなったといえます。

2.代金減額請求
契約不適合責任では、代金減額請求権も可能です。
代金減額請求権も旧民法ではなかった権利となります。
代金減額請求権は、追完請求の修補請求をしても売主が修補しないとき、あるいは修補が不能であるときについて認められる権利です。
つまり、代金減額請求権は追完請求権のサブ的な請求権になります。
代金減額請求は、まず「買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないとき」に認められます。
直せるものであれば、まずは追完請求の催告を行い、それでも直してもらえないときにはじめて「それなら代金を減額してください」と言えることになります。
一方で、明らかに直せないもの等、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金減額請求することも可能です。
代金減額請求権は、「直せるものは催告が必要」であり、「直せないもの等は催告が不要」といった2段構えの請求権になっています。

3.催告解除
契約不適合責任では、代金減額請求の他、催告解除も認められています。
催告解除は、追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して契約解除ができる権利です。
売主が追完請求に応じない場合には、買主は代金減額請求では納得できない場合があります。
そのような場合に「やっぱり購入を止めます」と言えるのが催告解除です。
契約解除されてしまうと、契約はなかったものとなるため、売主は売買代金の返還が必要です。
ただし、売主の債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは催告解除ができないこととなっています。

4.無催告解除
契約不適合責任では、買主に無催告解除という権利も認められています。
無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に限り行うことが可能です。
旧民法の瑕疵担保責任でも、契約の目的を達しないときは解除できるという規定がありました。
無催告解除は、旧民法の契約解除の権利を引き継いだものとなります。

5.損害賠償請求
契約不適合責任では、買主に損害賠償請求の権利も認められています。
瑕疵担保責任でも買主は損害賠償請求ができましたが、瑕疵担保責任による損害賠償請求は売主の無過失責任でした。
一方で、契約不適合責任では、売主に帰責事由がない限り、損害賠償は請求されないことになります。
また、瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は信頼利益に限られていました。
信頼利益とは、契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害です。
例えば、登記費用などの契約締結のための準備費用が信頼利益となります。
それに対して契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は履行利益も含みます。
履行利益とは、契約が履行されたならば債権者が得られたであろう利益を失った損害です。
例えば、転売利益や営業利益などが履行利益に該当します。
履行利益は信頼利益よりも大きな範囲となり、契約不適合責任で受ける損害賠償の範囲は、瑕疵担保責任で受ける損害賠償の範囲よりも格段に広くなったということができます。
損害賠償においても売主の責任は重くなっていますので、契約書には契約物の内容をしっかりと記載することがますます重要となってくるのです。

③契約不適合責任は任意規定

新民法で創設される契約不適合責任は任意規定になります。
任意規定とは、契約当事者が合意すればその特約は有効であるという規定です。
任意規定はあくまでも原則を定めたものであり、売買の当事者間で何の定めもしなければ適用されるルールが任意規定になります。
任意規定は、売買の当事者間で異なる取り決めを行った場合、その取決めが有効に優先されるという性質も持っています。
そのため、例えば「売主は耐震性に関して契約不適合責任を負わない」と契約で取り決めても有効です。
契約不適合責任は売主の責任が重いため、任意規定の性質を生かして責任を負いたくない部分を契約書に書き込んでいくことがポイントとなります。
旧民法の瑕疵担保責任も任意規定でした。
瑕疵担保責任の場合、一部または全部を免責するということが一般的となっていました。
具体的には、売主が瑕疵担保責任を負う期間を3ヶ月という短い有限期間とし、一部免責とするという契約が多かったです。
契約不適合責任でも、売買契約書の中で売主が負う責任の範囲や期間を取り決めていくことになります。

旧民法と比べ上記で記載した5つの権利が買主に認められるようになりますので、売主の責任も重たくなっています。ですので任せる不動産屋選びは大事になってくるかと思います。会社の規模や資産状況で判断するよりも、いかに自分自身（物件）を大事にして頂けるかがポイントだと思います。

皆様こんにちは。福本です。コロナウイルスのおかげで日本中が不安に覆われていますね。一刻も早い終息を願っています。

昨日ですが午後から契約で奈良県橿原市の大和八木駅の近くまで行ってきました。

午前中によくお世話になってる接骨院さんに行き施術をして頂いている時の会話で「お昼から大和八木駅の方まで行くんです」とお話したところ、先生が「大和八木駅いうたら、だんご庄やね」と言ったのですが知らなかった私は、「何ですかそれ？」と聞き返しました。すると、「福本さん、だんご庄知らんの？奈良で有名なだんご屋さんやで」と言われ気になっていました。

そして無事契約も終わり「だんご庄」さんに行ってきました。

明治十一年創業とかいておりましたので老舗ですね。

店の写真はだんごを購入してから撮りましたが私が店に入る前に行列が出来ていました。

店の中ではだ、このだんごしか販売しておらず注文も「何個入りをください」という感じでした。

食べた感想は、かなり美味しかったです。普段から余り甘いもの食べない私ですが、甘さもしつこくなく何個でもパクパク食べられるだんごでした。是非リピーターになりたいと思います。

皆様こんにちは。福本です。

空き家を相続し売却し利益が出た場合に以下の条件を満たせれば、3,000万円の控除が受けられます。

①昭和56年5月31日以前に建築されたこと
②区分所有建物でないこと
③売却時点で一定の耐震性が認められること　あるいは建物を解体して売却していること
④被相続人（亡くなった方）が亡くなる直前まで居住していた家であること
⑤相続があった日から3年後の年末までの間に売却したこと
⑥相続してから売却するまで、賃貸に出したり、相続した人が住んだりしていないこと
⑦売買金額が1億円以下のもの
⑧配偶者や直系血族など、特別な関係の人に対する売却ではないこと

ただ中々条件が厳しいです。相続人が一度でも住んではいけないですしまた、貸してもいけません。さらに期限の上限等も設けられています。

ですので空き家を相続された方で今後の利活用や売却を考えられている方は、空き家を相続され落ち着きましたら早めに相談された方がいいと思います。知らずに動くと損をしてしまうケースも多いです。

どうするかを先にご家族様でご決断されるよりも、まずは専門家を交えてお話して頂き最終的にご家族様の判断でご決断された方がいいです。もちろん無料でご相談受付していますので、いつでもご連絡ください。

こんにちは。福本笑事株式会社の福本です。今日は不動産売却に係る税金のお話をしたいと思います。

不動産を売るとした場合、その売上金には税金がかることがあります。我が国の税金は基本的に「儲け(利益)」に対してかけられるというのが基本スタンスですので、売却によって儲けが出た場合はこれが課税対象になります。

基本的に税金というのは「儲け(利益)」に対して課税されるものだとお話しました。
しかしその「儲け(利益)」というのは単純に不動産を買ってくれる人が支払う代金ではありません。
ご自身でお商売をされている人でなければイメージがわき難いかもしれませんが、儲けを出すためには一定の経費を支出していることが多いので、これを差し引いたのが正味の儲け額ということになります。
不動産売却ににかかる主な税金はこの正味の儲けに対して課税されることになるので、一定の計算が必要になります。
また実際には、儲け以外にも様々な「手数料」の意味合いで課される税金もあり、不動産売却の際も手数料的性質を持つ税金が関わってきます。
これらをまとめて、以下で見てみましょう。

☆不動産譲渡所得税
不動産売却にかかる税金のメインが不動産譲渡所得税です。
これが先ほどの不動産売却による「儲け(利益)」に対して課税される税目になります。

「不動産譲渡所得税額＝譲渡所得金額×税率」
計算式にすると単純なように見えますが、上の式の中の「譲渡所得金額」と「税率」は条件によって数字が変化するため実際は少し複雑です。

まず「譲渡所得金額」ですが、これは税率をかける的になるもので、これまでお話してきた「正味の儲け」の数字が入ります。
買い手から交付される売却代金から一定の経費を差し引くことになりますが、計算式としては以下のようになります。
「譲渡所得金額＝売却金額－(取得費＋譲渡費用)」
売却金額は買い手からいただく代金ですが、「取得費」と「譲渡費用」というのが経費項目になるものです。

まず、売却する不動産について、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得という扱いになります。
そして前者の場合は所得税と住民税を合わせて20％(所得税として15％、住民税として5％)が、後者の場合は39％(所得税として30％、住民税として9％)の税率となります。
さらに、条件はありますが10年以上保有していた場合は所得税と住民税を合わせて14％(所得税として10％、住民税として4％)になります。
条件はこちら⇒10年超保有の居住用財産の軽減税率の特例
二倍近い税率の差が出るのは、投機目的で短期間に不動産の売買を繰り返すようなケースと単純にマイホームを売るようなケースを分けて考えるためです。
住居用のマイホームであれば長年住むことが多いですが、投機目的の場合は短期間で売買を繰り返します。
投機目的の売買は儲けを生み出す要素が強いので、より高い税率をかけて税収入を確保したいという税収施策の表れです。
なお、相続によって承継した不動産の場合、物件の所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。
被相続人の所有期間と、相続してからの自身の所有期間をつなげて考えることができるので、長期譲渡所得として計算できる可能性が高くなります。

☆印紙税
不動産の売買契約では契約書を交わすことになりますが、わが国では一定の文書を作成した時にはこれに印紙税という税金が課税されます。
文書を作るだけで課税されるのかと理不尽な思いを持たれるかもしれませんが、印紙税は主に商取引などビジネス関連で作成することになる契約書などの文書に課税されるものです。
従って、文書を作成することによって儲けや利益につながると考え、そこに課税していこうというのが本税の意図になります。
印紙税は印紙を購入して作成した文書に貼付する形で納税することになり、税額は当該文書に記載された契約金額などの多寡によって上下します。
平成32年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については印紙税の軽減措置が講じられています。

☆登録免許税
いわゆる不動産登記にかかる登記費用が登録免許税という税目です。
法務局で行う登記手続きに際して手数料的な意味合いで課税される税目になります。
不動産の売買で関係してくるのは主に抵当権の抹消登記と所有権の移転登記です。
抵当権の抹消登記は不動産一つにつき千円かかりますので、建物と土地がある場合は二つで二千円ということになります。
売買取引による所有権移転登記の登録免許税は土地と建物で異なります。
土地の方は原則として固定資産税評価額の1000分の20となりますが、平成31年の3月31日までに登記をする場合は1000分の15となります。
建物の方は原則として固定資産税評価額の1000分の20ですが、平成32年の3月31日までに取得した住宅用家屋の場合、登記申請の前に市区町村から証明書を発行してもらいこれを添付することによって1000分の3となります。

不動産売却に係る税金は以上です。物件の取得費や物件を取得してからの年数などによって変わりますがまずは売却金額がわからないと計算できません。また税金の対策や控除もございます。税金のことは専門家である税理士さんに聞くのが間違いありませんが弊社の顧問税理士さんに相談できますので気になる方はまずは無料査定からお気軽にご相談ください。