皆様こんにちは。福本です。

空き家を相続し売却し利益が出た場合に以下の条件を満たせれば、3,000万円の控除が受けられます。

①昭和56年5月31日以前に建築されたこと
②区分所有建物でないこと
③売却時点で一定の耐震性が認められること　あるいは建物を解体して売却していること
④被相続人（亡くなった方）が亡くなる直前まで居住していた家であること
⑤相続があった日から3年後の年末までの間に売却したこと
⑥相続してから売却するまで、賃貸に出したり、相続した人が住んだりしていないこと
⑦売買金額が1億円以下のもの
⑧配偶者や直系血族など、特別な関係の人に対する売却ではないこと

ただ中々条件が厳しいです。相続人が一度でも住んではいけないですしまた、貸してもいけません。さらに期限の上限等も設けられています。

ですので空き家を相続された方で今後の利活用や売却を考えられている方は、空き家を相続され落ち着きましたら早めに相談された方がいいと思います。知らずに動くと損をしてしまうケースも多いです。

どうするかを先にご家族様でご決断されるよりも、まずは専門家を交えてお話して頂き最終的にご家族様の判断でご決断された方がいいです。もちろん無料でご相談受付していますので、いつでもご連絡ください。

こんにちは。福本笑事株式会社の福本です。今日は不動産売却に係る税金のお話をしたいと思います。

不動産を売るとした場合、その売上金には税金がかることがあります。我が国の税金は基本的に「儲け(利益)」に対してかけられるというのが基本スタンスですので、売却によって儲けが出た場合はこれが課税対象になります。

基本的に税金というのは「儲け(利益)」に対して課税されるものだとお話しました。
しかしその「儲け(利益)」というのは単純に不動産を買ってくれる人が支払う代金ではありません。
ご自身でお商売をされている人でなければイメージがわき難いかもしれませんが、儲けを出すためには一定の経費を支出していることが多いので、これを差し引いたのが正味の儲け額ということになります。
不動産売却ににかかる主な税金はこの正味の儲けに対して課税されることになるので、一定の計算が必要になります。
また実際には、儲け以外にも様々な「手数料」の意味合いで課される税金もあり、不動産売却の際も手数料的性質を持つ税金が関わってきます。
これらをまとめて、以下で見てみましょう。

☆不動産譲渡所得税
不動産売却にかかる税金のメインが不動産譲渡所得税です。
これが先ほどの不動産売却による「儲け(利益)」に対して課税される税目になります。

「不動産譲渡所得税額＝譲渡所得金額×税率」
計算式にすると単純なように見えますが、上の式の中の「譲渡所得金額」と「税率」は条件によって数字が変化するため実際は少し複雑です。

まず「譲渡所得金額」ですが、これは税率をかける的になるもので、これまでお話してきた「正味の儲け」の数字が入ります。
買い手から交付される売却代金から一定の経費を差し引くことになりますが、計算式としては以下のようになります。
「譲渡所得金額＝売却金額－(取得費＋譲渡費用)」
売却金額は買い手からいただく代金ですが、「取得費」と「譲渡費用」というのが経費項目になるものです。

まず、売却する不動産について、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得という扱いになります。
そして前者の場合は所得税と住民税を合わせて20％(所得税として15％、住民税として5％)が、後者の場合は39％(所得税として30％、住民税として9％)の税率となります。
さらに、条件はありますが10年以上保有していた場合は所得税と住民税を合わせて14％(所得税として10％、住民税として4％)になります。
条件はこちら⇒10年超保有の居住用財産の軽減税率の特例
二倍近い税率の差が出るのは、投機目的で短期間に不動産の売買を繰り返すようなケースと単純にマイホームを売るようなケースを分けて考えるためです。
住居用のマイホームであれば長年住むことが多いですが、投機目的の場合は短期間で売買を繰り返します。
投機目的の売買は儲けを生み出す要素が強いので、より高い税率をかけて税収入を確保したいという税収施策の表れです。
なお、相続によって承継した不動産の場合、物件の所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。
被相続人の所有期間と、相続してからの自身の所有期間をつなげて考えることができるので、長期譲渡所得として計算できる可能性が高くなります。

☆印紙税
不動産の売買契約では契約書を交わすことになりますが、わが国では一定の文書を作成した時にはこれに印紙税という税金が課税されます。
文書を作るだけで課税されるのかと理不尽な思いを持たれるかもしれませんが、印紙税は主に商取引などビジネス関連で作成することになる契約書などの文書に課税されるものです。
従って、文書を作成することによって儲けや利益につながると考え、そこに課税していこうというのが本税の意図になります。
印紙税は印紙を購入して作成した文書に貼付する形で納税することになり、税額は当該文書に記載された契約金額などの多寡によって上下します。
平成32年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については印紙税の軽減措置が講じられています。

☆登録免許税
いわゆる不動産登記にかかる登記費用が登録免許税という税目です。
法務局で行う登記手続きに際して手数料的な意味合いで課税される税目になります。
不動産の売買で関係してくるのは主に抵当権の抹消登記と所有権の移転登記です。
抵当権の抹消登記は不動産一つにつき千円かかりますので、建物と土地がある場合は二つで二千円ということになります。
売買取引による所有権移転登記の登録免許税は土地と建物で異なります。
土地の方は原則として固定資産税評価額の1000分の20となりますが、平成31年の3月31日までに登記をする場合は1000分の15となります。
建物の方は原則として固定資産税評価額の1000分の20ですが、平成32年の3月31日までに取得した住宅用家屋の場合、登記申請の前に市区町村から証明書を発行してもらいこれを添付することによって1000分の3となります。

不動産売却に係る税金は以上です。物件の取得費や物件を取得してからの年数などによって変わりますがまずは売却金額がわからないと計算できません。また税金の対策や控除もございます。税金のことは専門家である税理士さんに聞くのが間違いありませんが弊社の顧問税理士さんに相談できますので気になる方はまずは無料査定からお気軽にご相談ください。

皆様こんにちは。福本笑事株式会社の福本です。朝晩は冷え込みますがお昼間は暖かくなってきましたね。

不動産の活用を考える上で、相続を想定した検討を行なう必要があることがあります。
その中で、ご相談をいただいたお客様へお話しするときに、私の説明が不十分で判りにくい、或いは誤って認識してしまうことが多いのが、代襲相続と再代襲があります。

私も資料を確認しないと誤ってしまうことがあるので、簡単にまとめてみますね。
なお下記のほかにも、遺言、遺留分・遺留分減殺請求、相続放棄や同時死亡の推定など 、いろいろな要素が絡み合ってきますので、実際に相続があった場合は、専門家にご相談いただくのが宜しいと思います。

以下は、法定相続の場合です
なお配偶者（夫または妻）は常に相続人になりますが、籍が入っていない内縁関係の場合は相続権はありません。（不動産の賃貸借関係では権利の継承として認められる場合もあります）
●優先順位１：配偶者と直系卑属（子・孫等。養子縁組した養子、養子に出した実子も含む）
●優先順位２：配偶者と直系尊属（父母、祖父母等）
●優先順位３：配偶者と兄弟姉妹
●直系卑属・尊属・兄弟姉妹がない場合は配偶者
ここで確認しておかなければならないのが代襲相続です。
直系卑属と兄弟姉妹には、「代襲相続」が認められています。代襲相続とは、本来優先的に相続する人が被相続人より先に死亡している場合、その子や孫が代わって相続人になることです。
直系卑属では、代襲者もすでに死んでいたという場合は、その子がさらにその代襲者になります。これを再代襲といいます。
ここで注意が必要なのは下記の点です。
●兄弟姉妹の場合はその子（甥・姪）までしか代襲しない
●配偶者は代襲相続できない
兄弟姉妹の再代襲は、数十年前の法改正で認められなくなっています。
最後に補足ですが、
・胎児は出生によって相続できる
・非嫡出子は認知されると相続できる
・連れ子は相続できないが、生前の養子縁組によって相続できる
とにかく相続に関しては色々な場合があるので、私たちも仕事で直面したときには、戸籍謄本を注意深く読んで、必ず専門家の判断を仰ぎながら仕事を進めています。
途中の内縁関係のところでも書きましたが、相続や遺言による遺贈と不動産の賃貸借関係は、ケースによって異なる場合があります。

もし不安に感じる点がありましたら私どもに気軽にご相談くださいね。

皆様こんにちは。

タイトルにも書きましたが不動産の売却理由は人それぞれあります。

そのなかでも「もう少し早く相談してほしかった～」というケースがあります。

その代表が月々のローン返済ができないなどの売却相談です。

ローンの返済ができないことが続きますと売却したくても売主様主体での売却活動が出来ず融資機関主体でお話が進んでしまうこともあります。

もう少し早く相談して頂ければ、相場よりもちょっと高い金額で売却することができればローンをすべて無くすこともできるのですが、融資機関が主体になると価格の決定権もありません。

その為、売却価格がローンの残債額を下回りローンだけ残ってしまう結果もあります。

売却後新たに再スタートを切れることができるかもしれませんので、なかなか言いづらい売却理由だと思いますがそういうときこそ早め早めで動くのが得策だと思います。

昨日は久しぶりに丸一日お休みを頂いたので、午前中は運転免許証の更新に京都府自動車運転免許試験場に行ってきました。中々行く機会がなく放っておいたのですが、いよいよ期限も迫ってきましたので行ってきました。無事更新ができて良かったです。

それが終わってから、仕事の郵便を出しに行ったり妻に頼まれた物を買いに行ったりし、少し時間が出来たので大好きな日本酒を買いに行こうとお店を探して買いに行きました。というのもここ何日かでめっきり寒くなりましたので「おでんが食べたいなぁ」と一週間前につぶやいたことを妻が覚えていてくれたので、前日からおでんの仕込みをしていたのを見ていたからです。

お酒もおでんも美味しく頂き久しぶりにゆっくりとできた日になりました。

心も体も十分にリフレッシュし、バリバリ働けますのでドシドシお問い合わせお待ちしております。