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不動産売却 税金 

2020.02.16

カテゴリー: 不動産売却

こんにちは。福本笑事株式会社の福本です。今日は不動産売却に係る税金のお話をしたいと思います。

不動産を売るとした場合、その売上金には税金がかることがあります。我が国の税金は基本的に「儲け(利益)」に対してかけられるというのが基本スタンスですので、売却によって儲けが出た場合はこれが課税対象になります。

基本的に税金というのは「儲け(利益)」に対して課税されるものだとお話しました。
しかしその「儲け(利益)」というのは単純に不動産を買ってくれる人が支払う代金ではありません。
ご自身でお商売をされている人でなければイメージがわき難いかもしれませんが、儲けを出すためには一定の経費を支出していることが多いので、これを差し引いたのが正味の儲け額ということになります。
不動産売却ににかかる主な税金はこの正味の儲けに対して課税されることになるので、一定の計算が必要になります。
また実際には、儲け以外にも様々な「手数料」の意味合いで課される税金もあり、不動産売却の際も手数料的性質を持つ税金が関わってきます。
これらをまとめて、以下で見てみましょう。

☆不動産譲渡所得税
不動産売却にかかる税金のメインが不動産譲渡所得税です。
これが先ほどの不動産売却による「儲け(利益)」に対して課税される税目になります。

「不動産譲渡所得税額=譲渡所得金額×税率」
計算式にすると単純なように見えますが、上の式の中の「譲渡所得金額」と「税率」は条件によって数字が変化するため実際は少し複雑です。

まず「譲渡所得金額」ですが、これは税率をかける的になるもので、これまでお話してきた「正味の儲け」の数字が入ります。
買い手から交付される売却代金から一定の経費を差し引くことになりますが、計算式としては以下のようになります。
「譲渡所得金額=売却金額-(取得費+譲渡費用)」
売却金額は買い手からいただく代金ですが、「取得費」と「譲渡費用」というのが経費項目になるものです。

まず、売却する不動産について、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得という扱いになります。
そして前者の場合は所得税と住民税を合わせて20%(所得税として15%、住民税として5%)が、後者の場合は39%(所得税として30%、住民税として9%)の税率となります。
さらに、条件はありますが10年以上保有していた場合は所得税と住民税を合わせて14%(所得税として10%、住民税として4%)になります。
条件はこちら⇒10年超保有の居住用財産の軽減税率の特例
二倍近い税率の差が出るのは、投機目的で短期間に不動産の売買を繰り返すようなケースと単純にマイホームを売るようなケースを分けて考えるためです。
住居用のマイホームであれば長年住むことが多いですが、投機目的の場合は短期間で売買を繰り返します。
投機目的の売買は儲けを生み出す要素が強いので、より高い税率をかけて税収入を確保したいという税収施策の表れです。
なお、相続によって承継した不動産の場合、物件の所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。
被相続人の所有期間と、相続してからの自身の所有期間をつなげて考えることができるので、長期譲渡所得として計算できる可能性が高くなります。

☆印紙税
不動産の売買契約では契約書を交わすことになりますが、わが国では一定の文書を作成した時にはこれに印紙税という税金が課税されます。
文書を作るだけで課税されるのかと理不尽な思いを持たれるかもしれませんが、印紙税は主に商取引などビジネス関連で作成することになる契約書などの文書に課税されるものです。
従って、文書を作成することによって儲けや利益につながると考え、そこに課税していこうというのが本税の意図になります。
印紙税は印紙を購入して作成した文書に貼付する形で納税することになり、税額は当該文書に記載された契約金額などの多寡によって上下します。
平成32年3月31日までに作成される不動産の売買契約書については印紙税の軽減措置が講じられています。

☆登録免許税
いわゆる不動産登記にかかる登記費用が登録免許税という税目です。
法務局で行う登記手続きに際して手数料的な意味合いで課税される税目になります。
不動産の売買で関係してくるのは主に抵当権の抹消登記と所有権の移転登記です。
抵当権の抹消登記は不動産一つにつき千円かかりますので、建物と土地がある場合は二つで二千円ということになります。
売買取引による所有権移転登記の登録免許税は土地と建物で異なります。
土地の方は原則として固定資産税評価額の1000分の20となりますが、平成31年の3月31日までに登記をする場合は1000分の15となります。
建物の方は原則として固定資産税評価額の1000分の20ですが、平成32年の3月31日までに取得した住宅用家屋の場合、登記申請の前に市区町村から証明書を発行してもらいこれを添付することによって1000分の3となります。

不動産売却に係る税金は以上です。物件の取得費や物件を取得してからの年数などによって変わりますがまずは売却金額がわからないと計算できません。また税金の対策や控除もございます。税金のことは専門家である税理士さんに聞くのが間違いありませんが弊社の顧問税理士さんに相談できますので気になる方はまずは無料査定からお気軽にご相談ください。

 

 

 

 

この記事を書いた人:福本笑事株式会社:福本 信夫

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