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民法改正!

2020.03.16

カテゴリー: 不動産売却

皆様こんにちは。福本です。

2020年4月1日に民法が改正されます。
今回の改正は不動産売買にも大きな影響を与える、約120年ぶりの大改正です。
改正では法体系の標準が国際取引に通用する考え方になるので、今後の不動産売買契約書は海外の不動産取引のような分厚い売買契約書になっていく可能性があります。
また、契約前に建物の状態を調査する機会が増えていくことも予想されます。
新しい民法の最大の改正点は、売主の瑕疵担保責任が廃止され、新たに契約不適合責任が創設された点です。
契約不適合責任ではより売主の責任が重くなるため、特に売主は改正内容を理解する必要があります。

①民法改正で変わる瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わる

民法改正が不動産売買に与える最大の影響は、瑕疵(かし)担保責任が契約不適合責任に変わるという点です。
瑕疵とはキズという意味です。

契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」の略です。
解約不適合責任は、「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるとき」に売主が責任を負い、買主が保護されるという制度になります。
契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負うという責任です。
逆に契約書に売却物の内容をしっかり書いておけば、責任を問われることはありません。
例えば雨漏りについて買主が了承しており、契約内容に「この建物は雨漏りしています」という内容を書き込んでいれば、契約不適合責任は負わないということです。
一方で、契約書に雨漏りのことが書かれてない場合、売却後、買主から「雨漏りを直してください」という請求を受けることになります。
契約不適合責任では、売却物件の内容が契約書に「書かれていたかどうか」が非常に重要です。
民法改正後の不動産売買では、売却前に売却する不動産がどのようなものであるかしっかりと把握することが必要になってきます。

②契約不適合責任で買主に認められる5つの権利

契約不適合責任では、買主が「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」、「損害賠償請求」の5つの権利を請求できるようになります。

1.追完請求
契約不適合責任では、買主に新たに追完請求権が請求できるようになりました。
追完請求とは、改めて完全な給付を請求できる権利です。
種類や品質または数量が契約内容と異なっていれば、追完請求により完全なものを求めることができます。
不動産売買における追完請求は、具体的には修補請求です。
修補請求は「直してください」という請求になります。
旧民法の瑕疵担保責任には、このような追完請求権はありませんでした。
新しく買主が請求できる権利が加わったことから、売主の責任は瑕疵担保責任よりも重くなったといえます。

2.代金減額請求
契約不適合責任では、代金減額請求権も可能です。
代金減額請求権も旧民法ではなかった権利となります。
代金減額請求権は、追完請求の修補請求をしても売主が修補しないとき、あるいは修補が不能であるときについて認められる権利です。
つまり、代金減額請求権は追完請求権のサブ的な請求権になります。
代金減額請求は、まず「買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないとき」に認められます。
直せるものであれば、まずは追完請求の催告を行い、それでも直してもらえないときにはじめて「それなら代金を減額してください」と言えることになります。
一方で、明らかに直せないもの等、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金減額請求することも可能です。
代金減額請求権は、「直せるものは催告が必要」であり、「直せないもの等は催告が不要」といった2段構えの請求権になっています。

3.催告解除
契約不適合責任では、代金減額請求の他、催告解除も認められています。
催告解除は、追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して契約解除ができる権利です。
売主が追完請求に応じない場合には、買主は代金減額請求では納得できない場合があります。
そのような場合に「やっぱり購入を止めます」と言えるのが催告解除です。
契約解除されてしまうと、契約はなかったものとなるため、売主は売買代金の返還が必要です。
ただし、売主の債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは催告解除ができないこととなっています。

4.無催告解除
契約不適合責任では、買主に無催告解除という権利も認められています。
無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に限り行うことが可能です。
旧民法の瑕疵担保責任でも、契約の目的を達しないときは解除できるという規定がありました。
無催告解除は、旧民法の契約解除の権利を引き継いだものとなります。

5.損害賠償請求
契約不適合責任では、買主に損害賠償請求の権利も認められています。
瑕疵担保責任でも買主は損害賠償請求ができましたが、瑕疵担保責任による損害賠償請求は売主の無過失責任でした。
一方で、契約不適合責任では、売主に帰責事由がない限り、損害賠償は請求されないことになります。
また、瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は信頼利益に限られていました。
信頼利益とは、契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害です。
例えば、登記費用などの契約締結のための準備費用が信頼利益となります。
それに対して契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は履行利益も含みます。
履行利益とは、契約が履行されたならば債権者が得られたであろう利益を失った損害です。
例えば、転売利益や営業利益などが履行利益に該当します。
履行利益は信頼利益よりも大きな範囲となり、契約不適合責任で受ける損害賠償の範囲は、瑕疵担保責任で受ける損害賠償の範囲よりも格段に広くなったということができます。
損害賠償においても売主の責任は重くなっていますので、契約書には契約物の内容をしっかりと記載することがますます重要となってくるのです。

③契約不適合責任は任意規定

新民法で創設される契約不適合責任は任意規定になります。
任意規定とは、契約当事者が合意すればその特約は有効であるという規定です。
任意規定はあくまでも原則を定めたものであり、売買の当事者間で何の定めもしなければ適用されるルールが任意規定になります。
任意規定は、売買の当事者間で異なる取り決めを行った場合、その取決めが有効に優先されるという性質も持っています。
そのため、例えば「売主は耐震性に関して契約不適合責任を負わない」と契約で取り決めても有効です。
契約不適合責任は売主の責任が重いため、任意規定の性質を生かして責任を負いたくない部分を契約書に書き込んでいくことがポイントとなります。
旧民法の瑕疵担保責任も任意規定でした。
瑕疵担保責任の場合、一部または全部を免責するということが一般的となっていました。
具体的には、売主が瑕疵担保責任を負う期間を3ヶ月という短い有限期間とし、一部免責とするという契約が多かったです。
契約不適合責任でも、売買契約書の中で売主が負う責任の範囲や期間を取り決めていくことになります。

旧民法と比べ上記で記載した5つの権利が買主に認められるようになりますので、売主の責任も重たくなっています。ですので任せる不動産屋選びは大事になってくるかと思います。会社の規模や資産状況で判断するよりも、いかに自分自身(物件)を大事にして頂けるかがポイントだと思います。

 

この記事を書いた人:福本笑事株式会社:福本 信夫

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