離婚で住宅ローンの折半は必要？オーバーローンとアンダーローンで変わる対応策とは
離婚で住宅ローンの折半は必要？オーバーローンとアンダーローンで変わる対応策とは
離婚を検討中で、住宅ローンを抱えている夫婦にとって、住宅ローンの扱いは大きな悩みどころです。
「離婚したら住宅ローンはどうなるの。
「ローンは折半しなきゃいけないの。
そんな疑問をお持ちのあなたへ、離婚と住宅ローンの関係について解説します。
□離婚時の住宅ローン！折半はいつ必要
離婚時に住宅ローンが残っている場合、ローンは夫婦2人で折半する必要があるのか、その判断基準となる「オーバーローン」と「アンダーローン」について解説します。
それぞれのケースにおける対応策も具体的に紹介することで、離婚に向けた準備をスムーズに進められるようにサポートします。
1:オーバーローンの場合：原則折半不要
住宅ローンの残債が、家の売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」と言います。
オーバーローンの場合、原則としてローン残債を夫婦で折半する必要はありません。
なぜなら、住宅ローンはマイナス財産とみなされ、財産分与の対象外となるからです。
例として、3,000万円の家に4,000万円のローンが残っている場合を考えてみましょう。
この場合、家の価値は-1,000万円となり、マイナス分は財産分与から除外されます。
そのため、残債を夫婦で折半する必要はありません。
2:オーバーローンの対処法
オーバーローンにおける対応策としては、大きく2つの方法があります。
1:片方が住み続ける
夫婦の片方がこれまで通り家に住み続けて、名義人がローンを払い続ける方法です。
この場合、住み続ける方は、住宅ローンの返済負担をすべて引き受けることになります。
2:家を売却して精算する
家を売却し、売却代金で住宅ローンを完済する方法です。
売却代金がローン残債を下回る場合は、不足分は夫婦で負担することになります。
ただし、オーバーローンでは売却代金がローン残債を下回ることが多いため、売却による損失が発生する可能性があります。
3:アンダーローンの場合：折半が必要
住宅ローンの残債が、家の売却価格を下回っている状態を「アンダーローン」といいます。
アンダーローンの場合は、残債を夫婦で折半する必要性があります。
なぜなら、家は売却することでローンを完済できるため、売却価格からローン残債を差し引いた金額が財産分与の対象となるからです。
つまり、売却によって得られる利益を夫婦で分け合う際に、ローン残債も半分ずつ負担することになります。
例として、3,000万円の家に2,000万円のローンが残っている場合を考えてみましょう。
この場合、財産分与の対象は1,000万円となり、夫婦はそれぞれ500万円ずつ取得します。
4:アンダーローンの対処法
アンダーローンにおける対応策も、オーバーローンと同様に2つの方法があります。
1:片方が住み続ける
夫婦の片方がこれまで通り家に住み続ける場合、住み続ける方は、残りのローンを支払い、もう一方の配偶者に500万円を支払う必要があります。
2:家を売却して精算する
家を売却し、売却代金からローン残債を差し引いた金額を夫婦で折半する方法です。
この場合、売却によって得られる利益は夫婦で分け合うことになります。
□離婚で住宅ローンが残っている場合に確認すべきこと
離婚時に住宅ローンの残債がどのくらいあるのか、持ち家の不動産価値はどのぐらいなのかなど、具体的な確認すべき項目を紹介します。
さらに、住宅ローンの名義人変更が難しい理由や、不動産会社による査定の重要性についても言及します。
1:住宅ローンの名義人
住宅ローンの名義人は誰なのか、確認することが重要です。
原則として、ローンの支払いは名義人の責任となります。
名義人が不明な場合は、登記簿で確認しましょう。
2:住宅ローンの残高
離婚する際は、住宅ローンの残高を正確に把握しておく必要があります。
固定金利の場合、借入時に金融機関から手渡されるローン返済計画書や、確定申告用の残高証明書から確認できます。
変動金利の場合、借入期間中に金利が変動するため、6ヶ月ごとにローン返済計画書が郵送される場合があります。
また、多くの金融機関ではインターネット上でもローン残高の確認が可能です。
3:持ち家の不動産価値
家を売却する場合は、住宅ローンの完済が必須です。
そのため、売却額を利用してローンを完済する場合は、不動産にどの程度の価値があるのかを知っておく必要があります。
不動産価格は常に変動しているため、専門の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
4:連帯保証人
住宅ローンには、連帯保証人が設定されている場合もあります。
連帯保証人は、住宅ローンの債務を、名義人と連帯して責任を負う立場です。
離婚後も連帯保証人の責任は残りますので、連帯保証人がいるかどうかを確認しておきましょう。
5:収入と返済能力
離婚後、住宅ローンの返済能力がどうなるのか、事前に確認しておく必要があります。
収入が減ったり、新たなローンを抱えたりした場合、返済が困難になる可能性もあります。
そのため、離婚後の生活費や、住宅ローンの返済計画を立て、返済能力をシミュレーションしておくことが大切です。
□まとめ
離婚と住宅ローンは、複雑な問題です。
オーバーローンとアンダーローンで対応策が大きく変わるため、まずは、住宅ローンの残高、持ち家の不動産価値、名義人などを確認することが重要です。
離婚前にしっかりと準備を行い、安心して離婚に向けて進んでいきましょう。
