土地売却と越境問題とは？スムーズな取引のための基礎知識
土地売却と越境問題とは？スムーズな取引のための基礎知識
隣家の建物が少しだけ敷地内に食い込んでいる…。
庭木の枝が隣地にはみ出している…。
土地売却を検討している時に、このような「越境」の問題に気づくと、不安が募るものです。
売却はできるのか、価格に影響はあるのか、どうすればスムーズに売却を進められるのか、多くの疑問がわいてくるでしょう。
今回は、土地売却における越境問題について、具体的な解決策や注意点を解説します。
土地売却の越境問題を解決するステップ
越境とは何か？種類と発生原因
「越境」とは、建物や樹木などの所有物が、隣地の境界線を越えて存在している状態です。
越境しているものを「越境物」と呼びます。
発生原因は様々です。
例えば、境界の認識違い、古い測量データの誤差、隣地との合意不足による建築、樹木の自然な生育などが挙げられます。
越境物の種類も多岐に渡り、建物（屋根、壁、基礎など）、樹木、塀、擁壁、地中にある給排水管などが含まれます。
越境が土地売却に及ぼす影響
越境は、土地売却に様々な影響を及ぼします。
まず、買主が住宅ローン融資を受けられない可能性があります。
建築確認申請が通らず、希望通りの家が建てられないケースも考えられます。
また、瑕疵物件と見なされ、売却が難しくなる可能性も。
さらに、越境問題の存在は市場価値を低下させ、売却活動の長期化や、契約不適合責任を問われるリスクも伴います。
越境問題の解決策 隣地との交渉と覚書
越境問題の解決には、隣地所有者との交渉が不可欠です。
まずは、境界確認を行い、越境の事実を明確にします。
測量士による正確な測量をおすすめします。
その上で、隣地所有者と話し合い、越境物の撤去、または現状維持に関する合意を目指しましょう。
合意に至った場合は、覚書を作成し、内容を文書で残すことが重要です。
覚書には、越境物の現状、撤去方法、費用負担、売買契約後の扱いなどを明確に記載します。
この覚書は、売買契約時に買主にも提示することで、安心して取引を進めることができます。
越境問題に悩まない！スムーズな土地売却のための準備
境界確認と測量の実施
売却前に、境界確認と測量を実施することは非常に重要です。
正確な境界を確定することで、越境問題を事前に把握し、解決策を検討できます。
また、測量データは、買主への説明資料としても活用できます。
売却価格への影響と適切な価格設定
越境問題は売却価格に影響を与える可能性があります。
越境の程度、解決の難易度、買主のニーズなどを考慮し、適切な価格設定を行う必要があります。
不動産会社に査定を依頼し、市場価格を把握した上で、価格を決定することをおすすめします。
売買契約における注意点
売買契約書には、越境問題に関する事項を明確に記載する必要があります。
越境物の現状、解決策、責任分担などを具体的に記述することで、トラブルを未然に防ぎます。
専門家のアドバイスを受けることも重要です。
トラブル防止のための対策
越境問題を未然に防ぐためには、日頃から隣地所有者と良好な関係を築くことが大切です。
また、土地を購入する際には、境界を確認し、測量図を入手しておくことで、後々のトラブルを回避できます。
まとめ
土地売却における越境問題は、売却価格や売却期間に影響を与える可能性があります。
しかし、適切な対応をすることで、問題を解決し、スムーズに売却を進めることが可能です。
境界確認、隣地との交渉、覚書の作成、不動産会社への相談などを活用し、安心して土地売却を進めてください。
専門家のアドバイスを得ながら、慎重に進めることが重要です。
越境問題を早期に解決することで、売却活動を円滑に進め、希望通りの価格で土地を売却できる可能性が高まります。
売却前に問題点を把握し、適切な対応をすることで、安心して取引を進めることができるでしょう。
