任意売却と強制競売の違いとは？実際の競売の流れも解説します！
任意売却と強制競売の違いとは？実際の競売の流れも解説します！
借りていた住宅ローンが返済できなくなると、金融機関をはじめとした債権者は物件を競売に出す場合があります。
競売には任意競売と強制競売の2種類があります。
そこで今回は、競売の概要や流れ、違いについて解説していきます。
□競売と任意売却の違いは
ローンをある期間にわたって滞納すると、債務者は債権者からローンの一括返済を請求されます。
そうなると、債務者は不動産を売却して返済に充てなければなりません。
しかし、不動産を売ってもローンを完済できない場合、債務者が自由に物件を売却することは許されず、「任意売却」か「競売」のどちらかが行われることになります。
＊競売
ローンが返済できなくなると、債権者は担保権を行使して裁判所に「不動産競売申立て」を行います。
そして裁判所の権限で担保となっている不動産を差し押え、強制的に売却し、その代金から債権の回収に充てる手続きが「競売」です。
競売の行程で債務者、所有者の意思が反映されることはなく、売却は裁判所での入札形式となるため、売却価格はたいてい相場よりも低くなります。
＊任意売却
ローンが返済できなくなり物件を売却しても完済できない場合に、債権者の合意の上で市場で物件を売却する方法が「任意売却」です。
通常の売却と同じように一般市場で売却活動をするので、相場と同等の価格での売却が期待できます。
ただし任意売却をするためには、売却後の残債をどのように返済するかを債権者と協議したうえで、すべての債権者・利害関係人の合意を得る必要があります。
□競売の実際の流れとは
先ほど述べたように、債権者からの一括返済に応じられなければ競売手続きに入ります。手続きに入ると、債権者（金融機関や保証会社）により競売申立てが行われ、裁判所から債務者に「競売開始決定の通知」が届きます。
その後、競売対象となる不動産の状況を知るための調査が実施され、この現況調査をもとに作られた評価書が裁判所に提出されます。
競売開始が決まってから3～6カ月後、「入札期間」「開札期日」「売却決定期日」などが記載された「期間入札の通知」が届きます。
そして官報やネットの不動産物件情報サイトで競売物件の情報が一般公開されます。
その後、期日に落札者が決まり、審査を経て代金の納付が終われば、物件の所有権が落札者に移ります。
□まとめ
今回は、任意売却と競売の違いや競売の実際の流れについて解説してきました。
当社では通常の不動産売却に加え、任意売却についても承っております。
住宅ローンの返済にお困りの方は、任意売却を当社にお任せください。
